Publié par CESSIONPME.COM le 12/10/2020
L’immobilier commercial comprend divers types d’emplacements, le bien peut être situé : en pieds d’immeubles, en parcs d’activités commerciales, en centres commerciaux et dans des lieux de transit (gares et aéroports).
Acquérir des « murs commerciaux » ou des « murs de boutique » afin de les proposer à la location peut être une bonne façon de placer son argent, à condition que le local soit bien situé : par exemple dans un centre-ville dynamique, en zone commerciale ou sur un axe passant.
Quels sont les avantages d’un investissement en immobilier commercial comparativement à un investissement dans de l’immobilier résidentiel ?
- La rentabilité est souvent plus forte (jusqu’ à 10%) dans l’immobilier commercial que dans l’habitation où le rendement locatif annuel tourne en moyenne autour de 5%.
- Les loyers impayés sont moins fréquents que dans l’immobilier résidentiel. Le locataire est un entrepreneur (commerçant ou autre professionnel) pour lequel l’emplacement de la boutique est essentiel au bon fonctionnement de son affaire. De ce fait, il est dans l’intérêt de son affaire que l'entrepreneur continue à payer son loyer.
En cas de défaut de paiement des loyers, le locataire peut se mettre en procédure de redressement ou liquidation judiciaire ; le propriétaire peut alors récupérer rapidement (sous 12 mois en moyenne) son local par ordonnance judiciaire.
- Le bail commercial conclut entre le propriétaire des murs et le locataire commerçant est un contrat de location de longue durée. Il est fixé pour une durée de 9 ans résiliable tous les trois ans par le locataire, c’est la raison pour laquelle on parle de bail « 3-6-9 ». Cette stabilité locative confère à l’investisseur une sécurité et réduit ses frais de gestion.
- La rédaction du bail commercial est plus flexible que dans l’habitation : propriétaire et locataire négocient qui sera tributaire du paiement des charges diverses (impôts fonciers, travaux d’aménagement, frais d’entretiens…). Cependant l’article 606 du code civil précise que les gros travaux de mise en conformité du local commercial incombent au bailleur.
La question qui se pose à l’investisseur est de choisir entre l’acquisition de murs libres ou de murs occupés.
En achetant des murs libres, le bailleur peut avoir à réaliser des travaux, il lui faut ensuite trouver un occupant et enfin négocier avec lui le prix du loyer. Acquérir des murs occupés permet de bénéficier immédiatement d’un locataire, ce qui sécurise le projet d’investissement. Ces opportunités peuvent être plus onéreuses, plus rares surtout et donc uniquement accessibles en OFF market.
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