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INVESTIR DANS L'IMMOBILIER EN DEFICIT FONCIER

Publié par CESSIONPME.COM le 20/10/2014

Le principe de l’investissement en déficit foncier autorise un investisseur qui achète un logement ancien dans le but de le louer et dans lequel il doit au préalable réaliser des travaux de rénovation, de déduire le coût de ces travaux de ses revenus fonciers et par là-même diminuer son imposition.

Cependant, pour être déductibles des impôts, les dépenses réalisées dans le bien doivent concerner :

- Les travaux de réparation et d’entretien.

- Les travaux d’amélioration : les dépenses sont immédiatement déductibles pour les logements affectés à l’habitation ne bénéficiant pas des dispositifs d’amortissement Borloo neuf, Robien, Besson ou Perissol, car pour ces derniers les travaux seront amortis sur 10 ans (10% annuel). Lorsqu’il s’agit de locaux professionnels ou commerciaux, les dépenses ne seront déductibles que s’ils concernent le traitement de l’amiante ou l’accueil des personnes à mobilité réduite.

- Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement uniquement s’ils sont réalisés dans des secteurs « sauvegardés » ou ruraux.

Dans tous les cas, les travaux doivent impérativement concerner des biens immobiliers à usage locatif. Ils doivent avoir été financés par le propriétaire du bien lui-même et dans l’année de l’imposition. Enfin, ces dépenses doivent être justifiées.

On déterminera alors le revenu foncier « réel » qui est la différence entre le revenu brut perçu et le total des charges de la propriété sur la même année d’imposition. Lorsque les dépenses engagées dépassent le montant des loyers perçus, il se crée un déficit. Ce dernier s’imputera sur les revenus fonciers globaux dans la limite de 10700€.

L’investisseur qui acquiert un bien en déficit foncier peut donc déduire un nombre important de travaux de ses revenus fonciers et par là même diminuer fortement son imposition : les revenus fonciers étant soumis à un taux marginal d’imposition pouvant aller jusqu’à 45% et aux prélèvements sociaux de 15.5%. Autrement dit, la réalisation de travaux déductibles imputables sur des revenus fonciers peut permettre d’économiser jusqu’à 60.5% d’impôt sur les montants investis.

Il convient enfin de souligner que ce dispositif émane du régime général des revenus fonciers et non d’une loi de défiscalisation pouvant être remise en cause. C’est donc un dispositif permettant des défiscalisations importantes sans avoir à craindre les changements et plafonnements subis par les autres niches fiscales.

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