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Baux commerciaux, les règles du jeu changent

Publié par CESSIONPME.COM le 06/02/2015

Le statut des baux commerciaux a été profondément remanié. En tête des modifications, les charges et les impôts, les hausses de loyers, le non-renouvellement du bail, l’état des lieux etc. Une remise à plat qui transforme la relation bailleur/locataire commercial. Explications.

La signature d’un bail commercial s’impose pour les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS), ou à un chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers. Le bail commercial est soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, modifiés par la loi Pinel.

Passage obligé, l’état des lieux.

Aux termes de l’article L145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux en cas de conclusion d’un bail, ou de cession du bail commercial, un état des lieux est établi contradictoirement entre le bailleur ou le locataire, ou un tiers mandaté par eux. Lors de la restitution des locaux, il est également établi un état des lieux Lorsque l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il sera fait appel à un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Charges locatives non récupérables dans le bail commercial

L’article R 145-35 du code de commerce fixe la liste des charges et des impôts qui ne peuvent pas être imputées au locataire, comme notamment les dépenses de grosses réparations, les dépenses relatives aux travaux destinés à remédier à la vétusté, les honoraires supportés par le bailleur pour la gestion du local. Un inventaire annexé au bail indique précisément la liste des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, et l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Un récapitulatif annuel sur ces impôts et charges est également remis au locataire.

Cession de bail : un droit pour le locataire

Il n’est pas possible d’interdire au locataire la cession ou la transmission de son bail. Le droit du locataire de céder son bail commercial à l’acquéreur de son fonds de commerce, s’applique sans autorisation préalable du bailleur. Des clauses inscrites dans le bail, peuvent non pas interdire, mais limiter un peu le droit du locataire de céder son bail. La cession du bail commercial est préalablement portée à la connaissance du bailleur, par le locataire selon des modalités fixées par la loi.

Ce que dit la loi

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes et un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Article L145-40-2, code de commerce (extraits).



 

Michèle Auteuil

Pour en savoir plus

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