Publié le 20/08/2007
A. La cession des actifs immobiliers, un élément clé lors de la vente d'une entreprise
Lorsqu'un chef d'entreprise envisage de céder son entreprise, il néglige bien souvent son patrimoine immobilier, qu'il soit locataire ou propriétaire, au bénéfice de sa seule activité. Or, dans le cadre d'une cession, on ne peut occulter l'incidence de l'aspect immobilier, qu'il soit direct ( murs, copropriété, emprunt, crédit-bail ) ou indirect ( droit au bail, valorisation commerciale, bail, conditions de renouvellement, déspécialisation ) .
Pire encore et aussi étonnant que cela puisse paraître, de très nombreux chefs d'entreprise n'ont pas encore, comme le bon sens le suggère, protégé leurs actifs immobiliers professionnels, qu'ils les détiennent directement ou via leur société d'exploitation. Admise par les services fiscaux, la création d'une entité juridique indépendante ( la SCI ) propriétaire des actifs immobiliers de l'entreprise est primordiale, pour la sauvegarde d'un patrimoine privé, mais aussi et surtout pour la continuité de l'entreprise et sa restructuration.
De surcroît, il est fréquent de constater que, lors de chaque "mutation", la question de la reprise de l'immobilier ( lorsqu'il s'agit de pleine propriété ) pose problème : le cédant souhaite céder l'immobilier pour des raisons de réemploi et de changement de vie alors que le cessionnaire préfère concentrer ses investissements au seul développement de son entreprise.
D'autre part, la valorisation des actifs est souvent sous-évaluée, voire nulle puisqu'amortie au bilan, ce qui implique de procéder à une expertise par un professionnel.
B. Les éléments à vérifier dans le cadre d'acquisition de bien immobiliers
Il n'est donc pas inutile de rappeler combien les risques d'acquisition d'une entreprise sont réels, si ne sont pas vérifiés un certain nombre de points juridiques, fiscaux et financiers. On ne peut, bien évidemment, dresser une liste exhaustive des éléments que l'acquéreur doit vérifier avant de s'engager, mais sur le seul plan immobilier, les points suivants, s'ils sont correctement évalués, permettront à l'acquéreur de bien apprécier sa cible et d'éviter les mauvaises surprises dans la phase "post-acquisition".
1/ VERIFICATION DE L'AUTHENTICITE DES ACTIFS IMMOBILIERS AU BILAN
L'acquéreur doit vérifier que le cédant possède effectivement les titres et surtout qu'il est libre d'agir et non contraint par un pacte d'actionnaires par exemple qui pourrait bloquer ses décisions. ( cf. pacte d'actionnaires, clauses de protection, clauses de sortie,... ). L'acquéreur devra en priorité demander, s'il y en a un, le pacte d'actionnaire du cédant. A défaut, il lui faudra réclamer communication des statuts de la société, qui peuvent contenir certaines clauses limitant la liberté des associés.
2/ EN MATIERE DE LOCATIONS
Si l'entreprise est locataire de biens immobiliers, l'acquéreur doit vérifier et faire renouveler l'ensemble des baux commerciaux. Ce point est d'autant plus important si le cédant exploite un réseau de franchisés ou possède des antennes commerciales et des succursales par exemple sur un vaste territoire. Faute de quoi, peu de temps après l'acquisition, l'acquéreur pourrait se trouver dépossédé de biens nécessaires à la poursuite de l'exploitation. Dans le cadre de concessions, l'acquéreur doit également vérifier qu'il n'existe pas de clauses contraignantes comme les clauses de changement de contrôle, qui permettent au propriétaire de résilier son contrat si la vente a été réalisée sans son accord. A défaut, l'acquéreur pourrait perdre des actifs indispensables à l'exploitation peu de temps après l'acquisition.
3/ EN MATIERE DE TERRAINS, IMMEUBLES,NANTISSEMENTS ET HYPOTHEQUES
L'acquéreur doit vérifier que les terrains constructibles inscrits à l'actif du bilan, font effectivement l'objet d'un permis de construire délivré par la municipalité. Dans le cas contraire, le permis serait sans valeur induisant un risque supplémentaire pour l'acquéreur. Si d'importants biens immobiliers sont inscrits à l'actif, l'acquéreur devra vérifier que tous les actes d'achat / vente ont bien été transcrits au bureau des hypothèques. L'acquéreur pourra par ailleurs vérifier à ce bureau la situation réelle des immeubles et s'assurer qu'il n'existe pas de sûretés réelles ou garanties souscrites par le cédant sur les biens portés à l'actif. Le cédant doit par ailleurs détenir les actes de propriété des immeubles inscrits à l'actif. Ces vérifications permettront à l'acquéreur de réduire le risque de perte des immeubles sans toutefois l'annihiler, le cédant ayant pu signer une promesse de vente ( qui n'est ni déposée, ni publiée ) avant la cession.
Enfin, partant du principe que " céder son entreprise, c'est bien, la vendre au meilleur prix, c'est mieux ", il est fortement conseillé de s'appuyer sur des conseils d'experts pour à la fois, optimiser le prix de l'immobilier que le cédant détient ( revalorisation du haut de bilan ) mais aussi étudier toutes les implications fiscales et juridiques permettant de définir la bonne stratégie à adopter.
C. La fiscalité des opérations sur des actifs immobiliers
Régime fiscal des cessions d'actions ( non cotées en bourse ). Les cessions d'actions de sociétés non cotées en bourse, qu'elles soient ou non constatées par un acte, sont soumises, à compter du 1er janvier 2006, à un droit d'enregistrement de 1,10 %, plafonné à 4 000 €, qui est liquidé sur le prix convenu augmenté des charges qui peuvent s'ajouter au prix ou sur la valeur réelle des actions si elle est supérieure ( Loi 2004-1485 du 30-12-2004 art. 95 ). Celles réalisées avant le 1er janvier 2006 sont soumises à un droit de 1% plafonné à 3.049 €. Les cessions d'actions ( ou de parts sociales ) de sociétés immobilières sont soumises au même régime fiscal que les ventes d'immeubles. Celles de sociétés non cotées à prépondérance immobilière sont soumises à un droit porté à compter du 1er janvier 2006 de 4,80 % à 5 %, sans abattement d'assiette ( Loi 2004-1485 du 30-12-2004 art. 95 ).
Plue-Value(s) : La cession, par un actionnaire personne physique, de tout ou partie de ses droits sociaux entraîne la taxation à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 16 % ( 27 % compte tenu des prélèvements sociaux ) de l'excédent du prix de cession sur le prix d'acquisition des actions, mais seulement lorsque le montant total des cessions de valeurs mobilières, de parts sociales et autres titres réalisées, directement ou par personne interposée, au cours de l'année par les membres du foyer fiscal, excède un seuil fixé à 15 000 €. Si la cession donne lieu à la constatation d'une moins-value, celle-ci est exclusivement imputable sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou des dix années suivantes.
L'administration a précisé sa position à l'égard des modalités d'imposition des plus-values de cession de titres dont la propriété est démembrée. Les règles qu'elle a fixées reposent notamment sur une distinction selon que la cession s'opère avec ou sans répartition du prix de vente ou encore après réunion de l'usufruit et de la nue-propriété.
Les cessions d'actions (ou de parts) de sociétés non cotées à prépondérance immobilière, c'est-à-dire celles dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de titres de sociétés immobilières, relèvent du nouveau régime d'imposition des plus-values immobilières lorsque la société relève du régime des sociétés de personnes. Si elle est assujettie à l'impôt sur les sociétés, c'est le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux qui s'applique.
Les cessions d'actions réalisées par les entreprises peuvent également bénéficier d'un taux réduit d'imposition fixé à 16 % ( 27 % compte tenu des prélèvements sociaux ) lorsqu'elles relèvent de l'impôt sur le revenu. Lorsqu'elles sont assujetties à l'impôt sur les sociétés, le taux réduit s'élève à 15 % pour les exercices ouverts depuis le 1er janvier 2005. Il est ramené à 8 % pour les exercices ouverts en 2006 lorsque la cession porte sur les titres qui répondent à la définition fiscale des titres de participation énoncée à l'article 219, I-a quinquies du CGI. A compter des exercices ouverts en 2007, ces plus-values seront exonérées à l'exception d'une quote-part de frais et charges égale à 5 % de leur montant ( Loi 2004-1485 du 30-12-2004 art. 39 ). Les conditions d'application de cette imposition réduite sont différentes pour ces deux catégories d'entreprises ( Mémento fiscal n° 1640 s. ).
D. Conclusion
Comme toujours, il n'existe pas de solutions idéales, chaque situation étant particulière et différente selon que l'on est propriétaire ou locataire, notamment sur le plan fiscal. Il convient cependant, en toutes circonstances si l'entreprise est propriétaire de ses locaux, de faire en sorte qu'ils soient préservés de tout risque de saisie en cas de règlement ou de liquidation judiciaire. Enfin, il permet au chef d'entreprise de se constituer un patrimoine personnel au terme de l'emprunt dont les mensualités auront été couvertes par les loyers tirés de l'exploitation.
Si l'entreprise n'est que locataire, l'étude approfondie du bail commercial et de sa valorisation permettra d'éviter certaines situations désagréables.
Consulter un professionnel est donc indispensable.
