Publié par CESSIONPME.COM le 02/12/2014
Le principe du viager peut-être un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier. Pas d’intérêt à rembourser puisque c’est le vendeur qui vous fait crédit.
En effet, le propriétaire d’un bien immobilier vend son logement tout en y restant vivre. Un contrat de vente immobilière est signé devant notaire établissant le montant du bouquet (somme fixe) payable à l’achat du bien et de la rente (mensualité) à verser jusqu’au décès du vendeur.
Le bouquet est l’apport de l’acheteur. Il correspond à 20-30% de la valeur du bien immobilier. Cette somme peut être fixée librement entre les deux parties. Plus l’apport est élevé, plus la rente sera faible. La rente est une mensualité payable chaque mois par l’acheteur au vendeur jusqu’à son décès. Elle est établie après estimation du bien immobilier sur le marché à la vente.
Une décote est calculée par un abattement forfaitaire si le bien est habité. Elle est fonction de l’âge de l’habitant. Plus le vendeur est jeune, plus la décote importante. La décote peut aussi être calculée sur l’estimation des loyers du même bien immobilier dans le même secteur géographique et de l’espérance de vie du vendeur.
Pour être vendeur en viager ou crédirentier il n’y a pas d’âge limite. Mais son décès dans les 20 jours annule la vente ; le bien revient aux héritiers. De même si le vendeur décède d’une maladie connue avant la vente. Il doit être en pleine capacité de discernement. Le bouquet peut être transmis aux héritiers du vendeur sous forme de donation. Le vendeur, selon son âge au moment de vente, bénéficie d’un abattement fiscal de 30 à 70% du montant de la rente. La taxe d’habitation et les charges locatives sont à la charge du vendeur occupant le logement.
L’acheteur ou débirentier ( il paie la rente) doit être plus jeune que le vendeur . Il devient immédiatement propriétaire du bien immobilier sans rembourser d’intérêt puisque c’est le crédirentier qui lui prête en quelque sorte l’argent. Le bien immobilier peut être immédiatement revendu mais le versement de la rente reste toujours à la charge du débirentier envers le bénéficiaire. L’acheteur a à sa charge la taxe foncière ainsi que les grosses réparations. En cas de non-paiement de la rente, le vendeur récupère le bien.
Le viager peut donc être considéré comme un investissement immobilier qui ne nécessite pas le recours aux banques.
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