Publié par CESSIONPME.COM le 07/01/2020
La société civile immobilière (SCI) est une personne morale qui dispose d'une existence juridique propre. Elle résulte d’un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) possèdent en commun un ou plusieurs actifs immobiliers tels que des immeubles, appartements ou maisons et en assurent ensemble la gestion.
Un associé peut souhaiter vendre ses parts sociales à condition d’obtenir l’accord des autres associés et sous réserve de valoriser ses parts selon des calculs bien précis.
En effet, la transmission de parts sociales d’une SCI est légalement très encadrée : les contraintes et les formalités à accomplir varieront selon le profil des cédants ou acquéreurs (membres d’une même famille, investisseur extérieur, etc.) et le contexte du transfert de parts : vente, donation ou succession. Ce qui implique qu’une cession de parts sociales de SCI doive être préparée, principalement si l’on vend à une personne extérieure.
Notons par ailleurs que la SCI peut faciliter la transmission d'un bien et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales avantageuses.
Comment calculer le prix de cession ?
L’acquisition de parts de SCI répond à des exigences légales et fiscales. Pour calculer la valeur d’une part sociale : on retranche toutes les dettes de la SCI de la valeur des actifs immobiliers qu’elle détient. Le résultat est naturellement divisé par le nombre total de parts.
Une minoration ou majoration peut être appliquée en fonction de la négociation entre cédants et acquéreurs cependant tous les associés doivent avaliser la méthode de valorisation (qui influence également sur la valeur de leurs parts).
Quelles sont les formalités de cession à respecter ?
Lors de la cession des parts d’une SCI, un certain formalisme doit être observé : tout d’abord, le cédant doit signifier son projet à ses associés. Cette notification s’effectuera sous la forme d’une convocation à une assemblée générale émise par le représentant légal de l’entreprise et envoyée par courrier recommandée avec avis de réception à tous les membres de la SCI. C’est durant cette AG que les associés accepteront ou pas le projet de cession. Sauf mention contraire présente dans les statuts de la SCI, l’unanimité des sociétaires est ici requise.
Si le projet de cession est validé, un acte devra être rédigé (par un notaire ou par le cédant lui-même) et enregistré auprès de l’administration fiscale après dépôt au greffe du tribunal de commerce. Soulignons que les statuts de la SCI peuvent mentionner diverses obligations ou formalités qu’il faudra respecter notamment dans le cas d’une cession de titres.
D’un point de vue fiscal, le régime retenu par la SCI influencera la taxation des plus-values pour le vendeur, l’acquéreur quant à lui s’acquittera d’un droit d’enregistrement égal à 5% du montant du prix de cession des parts sociales.
Consultez des milliers d'offres à la vente et la location dans l'immobilier professionnel.
