Publié par CESSIONPME.COM le 23/02/2023
Dans un contexte économique et social incertain (inflation élevée, hausse des taux obligataires, instabilité géopolitique), le marché de l'immobilier d'entreprise fait face à un ralentissement jusqu'à une crispation au dernier trimestre de l'année en termes d'investissement. Malgré le pessimisme ambiant, l'immobilier de bureaux résiste.
Le marché de l'immobilier de bureaux en région reste dynamique avec une croissance de 23% en demandes placées sur un an, selon l'étude de BNP Paribas Real Estate du 29/11/2022. Ce sont les surfaces supérieures à 5000m2 qui ont connu la plus forte progression (+51%).
Le Marché locatif est stimulé par la croissance de 2.5% de l'économie. Les entreprises s'adaptent aux nouvelles conditions de travail pour produire, offrir des services et se relocaliser vers plus de centralité. (Source BFM, interview de Grégoire de la Ferté, Directeur général de CBRE France).
Les 6 plus grandes villes françaises affichent un niveau de 31% du volume de transactions sur le troisième trimestre 2022.
Lille garde sa place de leadership avec une augmentation de 18%, soit 230 000 m2 placés. Lyon maintient sa 2nde place avec 221 000 m2 de volume de transactions mais est en progression de 19%. Aix-Marseille, Nantes, Bordeaux conservent leurs progressions tandis que Toulouse avec sa dernière place connaît une progression de 30% en volume de transactions commercialisées.
L'attractivité de ces 6 villes entraîne une baisse de 11% de l'offre tant dans le neuf que de seconde main. La tendance ne tend pas à s'améliorer au vu de la période chahutée avec l'augmentation des coûts des matériaux et matières premières et des prix de l'énergie.
Le marché de l'immobilier de bureaux francilien confirme sa solidité avec une demande placée de 2.1 millions de m2 en fin d'année, soit +10% en un an. Il est à observer un léger tassement sur le dernier trimestre marquant un retour à la normale du marché.
Durant le 3ème trimestre, le marché des bureaux en Île de France maintient sa dynamique avec 1 488 300 m² placés soit + 20 % sur un an (source étude BNP Paribas Real Estate) même si ces résultats sont inférieurs au trimestre précédent (-8%).
Le segment des petites et moyennes surfaces participe au soutien de la vitalité de l'activité avec une hausse de + 6% par rapport à la moyenne décennale.
Les grandes surfaces de + 5 000m2 et + 10 000m2 observent aussi une augmentation sur un an. Cependant, cette évolution est inégale de part une disparité géographique. Les entreprises mettent en place des stratégies de rationalisation avec l'essor du télétravail notamment. Elles privilégient la centralité, l'immobilier neuf et / ou restructurés pour répondre aux normes RSE.
Ainsi Paris intra-muros maintient sa position de leadership avec 50% de demandes placées selon BNP Paris Real Estate. Le Quartier Central des Affaires, avec plus de 140 000 m² de bureaux qui y ont été commercialisés au troisième trimestre, performe également. La dynamique de certains secteurs d'activité comme le luxe ont favorisé les bons résultats pour les surfaces de taille intermédiaire et grande surface (source KNIGHT Franck France).
Un ralentissement se fait ressentir au sortir des 9 mois 2022. Il se confirme au 4ème trimestre face à l'incertitude économique, sociale et géopolitique de la période avec une baisse de -11% sur un an. Ce sont les petites et moyennes surfaces qui en pâtissent alors même qu'elles étaient moteur sur les 9 premiers de l'année.
Le taux de vacance sur le troisième trimestre reste stable puis augmente légèrement au quatrième trimestre, marquant à nouveau la période incertaine.
Des contrastes géographiques suivent le même principe que celui de la demande placée. Les quartiers en périphérie de Paris rencontrent une vacance supérieure à celle de Paris. La demande y est plus faible alors que l'offre progresse de près de 20% (source KNIGHT Franck France). La vacance est passée de 12,4% au 3ème trimestre 2022 à près de 15,5% au 4ème trimestre 2022 pour le secteur de La Défense (source CBRE-article du 06-01-2023)
Le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise
Le second semestre 2022 assiste à un coup de frein de l'investissement dans l'immobilier de bureaux.
Le marché de l'investissement a été impacté par la remontée des taux directeurs pour le dernier trimestre 2022 :
- - 52% d'investissement en immobilier de bureaux dû à un effet d'inertie car une opération initiée au printemps se conclut en fin d'année.
- +15% de taux de vacance
- + 15.5% pour le quartier de La Défense (source BFM, interview de Grégoire de la Ferté, Directeur général de CBRE France)
Le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise cherche à se diversifier pour traverser cette période mouvementée. Il est à noter que le marché de l'immobilier de campus ou d'enseignement se développe (source : https://www.lesechos.fr/thema/articles/immobilier-dentreprise-les-actifs-les-plus-porteurs-en-2023-1886955).
En ce début d'année 2023, le marché des bureaux entre en forte turbulence avec des prises à bail inférieures à celles de 2019 et une certaine pression sur les valorisations avec des investisseurs en plein doute au vu du retour de l'inflation et de la remontée des taux d'intérêt. Le contexte économique actuel peut se révéler un réel accélérateur d'opportunités en raison de la décote accélérée de biens obsolètes qui doivent être réhabilités ou repositionnés à moyen terme, selon Inovalis Adventis dans un article du Figaro du 13/12/2022
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Article rédigé par Marina MARTINE, Chargée de Communication CessionPME
